各區（市）人民政府，棗莊高新區管委會，市政府各部門單位，各大企業：

       為進一步改善城市社區居住環境，規范物業管理活動，提升物業服務質量，促進物業服務行業健康發展，根據《山東省物業管理條例》和《中共山東省委、山東省人民政府關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》（魯發〔2018〕30號）等文件精神，結合我市實際，制定本意見。

       一、總體要求

       以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展理念，進一步加強黨的領導，構建“黨建引領、政府主導、基層主抓、共建共治”的物業管理體制；進一步強化街道、社區管理服務職能，明確部門監管職責，規范物業服務領域各方行為，構建以信用為核心的市場機制；進一步加大政策保障，培育壯大物業服務市場品牌，推動老舊小區物業服務全覆蓋；進一步加強創新引領，打造智慧物業，推動行業高質量發展。

       二、健全完善物業管理體制

       （一）黨建引領。市、區（市）要建立完善物業服務行業黨組織工作運行機制，構建“市—區（市）—鎮（街）—社區”四級管理體制。物業服務行業黨組織要加強對同級物業管理協會的領導，對物業管理協會決策的重要事項應當先研究提出意見，督促協會及物業服務企業將黨建工作要求寫入章程。推動物業服務企業和業主委員會黨建工作，著力擴大黨的組織和工作覆蓋。

       （二）政府主導。各區（市）政府對轄區物業管理工作負總責，制定物業服務行業發展規劃，落實物業管理法規政策，全面開展物業管理工作；明確街道辦事處（鎮人民政府）的物業管理機構，具體指導、協調物業管理工作；加大老舊小區改造提升力度，強化政策保障，推動老舊小區物業服務全覆蓋。

       （三）鎮（街）主管。鎮（街）負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、備案、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；負責調解處理物業管理糾紛，召集物業管理聯席會議，建立矛盾糾紛調處機制；推進“網格吹哨、分級響應、部門報到”工作機制，協調配合有關職能部門依法開展工作；參與物業管理區域劃分，指導物業承接查驗，監督物業服務用房和管理資料的移交；開展物業服務質量考核評價和信用評價，監督檢查物業服務標準；推動納入改造的老舊小區設立業主大會、選舉業主委員會，選聘物業服務企業或其他物業服務人，落實物業服務管理長效機制。

       （四）社區主抓。社區居民委員會協助鎮（街）開展社區管理以及社區服務中與物業管理有關的工作，指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理；具體指導、協調物業服務管理工作，積極調解處理物業管理服務中的矛盾糾紛。全面推行在社區居民委員會下設立環境和物業管理委員會，對不具備成立業主委員會條件，或業主委員會不能正常履行職責的，根據社區居民委員會安排，由環境和物業管理委員會代行業主委員會的職責。

       三、明確部門職責

       （一）住房城鄉建設部門。負責指導、監督物業管理活動，規范物業管理服務行為；完善住宅專項維修資金監管使用制度；監督指導前期物業招投標活動；指導、督促物業服務企業做好住宅小區共用消防設施的維護管理，履行住宅物業消防安全責任；指導物業服務行業協會制定、實施自律性規范和物業服務相關標準；推進物業服務行業信用體系建設，組織開展物業服務企業信用評價；開展物業服務監督檢查，組織物業管理工作考核評價。

       （二）發展改革部門。負責物業服務收費價格政策的制定；會同住房城鄉建設部門制定、發布前期物業政府指導價格標準，根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等因素，探索建立質價相符的物業服務收費機制。

       （三）市場監管部門。負責物業服務收費的監督管理，依法查處違反價格法律、法規、規章規定的違法行為；受理物業服務收費投訴舉報。負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全檢查，督促使用單位做好電梯等特種設備的使用、維保等工作，依法查處安裝、改造、維修和使用特種設備中的違法行為。依法查處其他違反市場監督管理法律、法規、規章的違法行為。

       （四）民政部門。負責指導社區的劃分和界定；將物業管理納入社區治理和社區協商范圍，推動物業管理納入社區治理體系；指導街道、社區組織業主委員會換屆選舉工作，協助對業主委員會進行指導和培訓。

       （五）財政部門。會同住房城鄉建設部門制定支持物業服務行業健康發展和老舊小區改造的財政政策。

       （六）公安部門。指導和督促物業服務區域安全防范、技術防范設施的建設；負責流動人口、租賃房屋等治安管理；對物業服務區域內違反治安管理的行為進行制止和查處；指導物業服務區域內符合《中華人民共和國道路交通安全法》規定的道路上交通秩序管理，依法處置道路上車輛亂停亂放；公安派出所可以對居民住宅區的物業服務企業履行消防安全職責的情況實施消防監督檢查，依法受理群眾舉報投訴的消防安全違法犯罪行為。

       （七）自然資源和規劃部門。負責項目（或住宅小區）物業管理、社區服務等公建配套用房的規劃審查，明確配套用房的功能、位置、規模等配建指標，并做好竣工規劃核實工作。

       （八）司法行政部門。負責協調推進多元化矛盾糾紛調解機制建設，指導街道、社區建立調解組織，加強對物業管理矛盾糾紛調解的督促指導。

       （九）人防部門。負責明確人防工程位置、規模；指導物業服務企業做好物業管理區域內人防工程的維護管理；依法查處未按規定使用人防工程的行為。

       城市管理、應急管理、生態環境、衛生健康、消防救援、人力資源社會保障等相關部門，按照各自職能，履行物業管理相關職責。

       四、規范社區自治管理

       （一）推進業主委員會建設。鎮（街）對于符合首次業主大會會議召開條件的，應當及時組織選舉業主委員會。提高新組建或換屆后業主委員會中的黨員比例，嚴把業主委員會委員候選人推薦關、資格審查關和選舉組織關。住房城鄉建設部門做好相關業務指導。建設單位不得以任何理由干擾業主委員會的成立。

       （二）發展壯大自治組織。指導監督社區制定業主大會和業主委員會工作指導規則，不斷健全完善管理規約、議事規則。加強業主委員會自身建設，嚴格候選人資格條件，增強履職盡責服務保障能力。引導符合條件的社區“兩委”成員、黨員業主帶頭參加業主委員會選舉，積極發揮社區“五老”（離退休老干部、老戰士、老教授、老專家、老模范）作用。

       （三）打造共建共治機制。借鑒“楓橋經驗”“遇事好商量，大家的事情大家辦”，構建街道、社區黨組織統一領導，社區居民委員會統籌協調，業主委員會自我管理，物業企業精心服務，職能部門協調聯動的社區治理新格局，建立物業管理矛盾糾紛防范調處機制，形成共建共治共享的社區治理新局面。

       五、加強物業服務管理

       （一）規范前期物業管理。規范前期物業招投標活動，嚴格落實前期物業招標備案制度，嚴格查處住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的違規行為。規范前期物業服務合同，新建住宅小區申請辦理商品房預售許可證或者現售備案前，要辦理前期物業服務合同備案。住房城鄉建設部門會同街道、社區對前期物業服務合同、物業管理資料進行審核，嚴格備案管理。

       （二）規范物業承接查驗。住房城鄉建設部門制定物業承接查驗管理制度，街道指導監督建設單位、業主和物業服務企業進行物業公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，加強對建設單位交付新建住宅小區配套建筑及設施設備的監管，不具備條件的，不得辦理物業交付手續。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，承擔相應責任。

       （三）規范物業服務收費。發展改革部門要會同住房城鄉建設部門，及時調整發布與物業服務等級標準相適應的普通住宅前期物業服務收費標準。市場監管部門要監督物業服務企業全面推行價格公示制度，嚴格查處合同違法行為。

       （四）規范專營單位服務。物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養護、更新責任。各專營單位要按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用并提供服務。專營單位委托物業服務企業代收費用和承擔設施設備運行管理的，應當簽訂書面協議，并向業主公示。專營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用和承擔設施設備管理而停止提供服務。各行業主管部門要加強對專營單位的監督管理，協調處理涉及專營單位服務的投訴糾紛，提高專營服務質量。

       （五）規范物業服務企業行為。加強物業服務市場管理，督促物業服務企業按照合同約定提供服務，保證服務質量。建立物業服務企業續聘、退出、移交機制，物業服務合同解除或終止后，物業服務企業應按照法律規定和合同約定及時辦理退出手續，完整移交物業管理資料。業主委員會和物業服務企業應妥善解決項目管理期間遺留問題，保持物業服務管理的連續性。加大對物業服務企業侵犯業主權益、未取得營業執照、掛靠經營等行為的查處力度。

       （六）加強住宅專項維修資金管理。完善收繳機制，商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶；未售出房屋的專項維修資金，由建設單位代為繳存或從監管的預售資金中予以劃轉，待房屋售出時由業主承擔。強化專項資金儲存管理，通過公開招標方式選定商業銀行進行資金管理。優化使用程序，提高維修資金使用的便捷性；完善應急使用機制，出現危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況的，可以啟動應急使用程序，物業主管部門應當按照工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

       （七）加強物業服務企業信用管理。住房城鄉建設部門要加強物業服務行業信用體系建設，建立以信用為核心的物業服務市場監管機制。強化行業監管部門、街道和社區、物業行業協會信用信息的歸集、推送和應用管理，建立實時動態評級機制，實時發布物業服務企業優良信息、不良信息和信用等級。建立信用獎懲機制，將信用等級作為分類監管、前期物業招標、物業選聘和表彰評選推介等活動的重要依據。

       六、引導物業服務行業高質量發展

       （一）支持物業服務企業做大做強。實施品牌提升戰略，組織開展品牌創建行動，培育物業服務品牌，鼓勵物業服務企業注冊使用自主商標。鼓勵物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式加大資源整合力度，推動物業服務行業規模化、集約化發展。

       （二）支持物業服務企業創新發展。實施創新引領，加強服務模式創新，運用物聯網、大數據等現代信息技術提供高效優質的物業服務，積極拓展房屋租賃、社區電商、居家養老、家政服務等服務新業態，延伸產業鏈條。推進智慧物業綜合信息服務平臺建設，實現網上繳費、報事報修、社區互動以及社區全方位公共安全監控管理，推動傳統物業向智慧物業升級。

       （三）實施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業服務歸入生活服務類，合理確定稅基，優化稅收減免程序，落實小型微利企業稅收減免政策；加大金融扶持，對符合勞動密集型小企業標準的物業服務企業，相關金融機構提供小額擔保貸款，提高小額貸款額度。

       （四）實施住宅小區物業服務全覆蓋。以提升老舊小區物業服務覆蓋為重點，推進住宅小區物業服務體系建設。市、區（市）財政根據實際需求和財力可能，統籌安排一定資金，用于老舊小區市政公共基礎設施與公共服務設施改造。加強老舊小區物業管理考核，推行滿意度測評和物業服務考核評定工作，具體考核獎補辦法由各區（市）制定。采取盤活資產、公益補貼、業主付費等多種方式籌集老舊小區物業管理資金，推動住宅小區物業服務全覆蓋。

       七、強化保障措施

       （一）加強組織領導。市、區（市）建立由組織、政法、發展改革、住房城鄉建設、民政、公安、財政、自然資源、生態環境、應急管理、市場監管、城市管理等部門參加的綜合協調機制，定期召開會議，研究解決物業領域重點難點問題。各級各部門要進一步加強對物業管理工作的組織領導，加強機構建設，強化人員、經費保障。

       （二）建立考核機制。突出物業管理機構建設、“三會三公開”落實、業主委員會建設、前期物業服務管理、老舊小區物業覆蓋、矛盾糾紛調處等工作重點，建立物業管理工作考核制度，納入各區（市）經濟社會發展綜合考核和市直有關部門單位績效考核，定期督查，綜合評定。各區（市）要加強對鎮（街）落實主體職責的量化考核，確保工作落到實處。

       （三）加強宣傳引導。堅持正確輿論導向，加大黨建引領“滿意物業、溫馨家園”建設中創新經驗、典型案例的宣傳力度，廣泛宣傳物業服務管理政策法規、物業服務企業、業主委員會提升物業服務質量的工作成效，營造社區共治、共建共享的濃厚氛圍。

       本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日。《棗莊市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見》（棗政發〔2011〕68號）同時廢止。

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棗莊市人民政府

2022年6月3日

（http://www.zaozhuang.gov.cn/zwgk/zfgzbm/szfbgs/202206/t20220609_1446920.html）